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| 房地产行业：调整周期长但未来有望回暖
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| [] 来源：证券时报 2008-07-17 11:17
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国金证券分析师曹旭特观点：
我国目前宏观经济背景和行业发展约束条件与上世纪70年代初的日本十分相似，因此我们通过对比两国行业具体驱动因素的异同，对我国行业目前的调整和未来长期发展趋势作一判断。
目前调整幅度不会很深，房价不会大幅下跌，目前基尼系数后的房价收入比与日本上世纪70 年代接近，而日本当时并没有发生价格的剧烈波动。但本次调整周期可能会较长，因为紧缩货币政策是导致行业调整的重要因素， 而货币政策受通货膨胀的牵引，通胀压力没有减轻前，货币政策放松可能性也不大。考虑房地产业对整体经济影响的重要性，通过相对长的周期实现并不深的价格调整应该是政府愿意看到的最理想调控结果。
从行业自身纵向比较，我国房地产业的经营正从外部资源整合为重转向内部管理，即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升；但与成熟市场国家之间的横向比较，外部资源整合能力作为我国房地产企业的价值评判标准仍将在长期存在，所以对于我国房地产行业而言，制造业属性短期内尚不能替代其金融属性。
本轮行业调整周期将会较长，而宏观经济的不确定性也加大调整结束时点判断的难度。但在调整周期内也可能会发生一些意外的惊喜，因为目前市场中存在一部分正常需求由于预期的不稳定而受到抑制，这部分刚性需求在适当的条件下，例如季节性因素刺激或政府稳定调控行业态度明确后，会得到释放，帮助市场实现一定程度的转暖。
中金公司分析师白宏炜观点：
此轮地产行业调整将是一轮中期调整，特征以成交量萎缩而非价格大幅下跌，调整周期较长；2008年底及2009年一季度是开发商资金压力最大的时候；资金紧缺及周转放缓导致地产企业未来两年盈利增速放缓，股票估值将先于行业见底然后底部盘整；目前股价反映了房价跌幅20%~30%，建议择机增持行业龙头。
各国房价历史表明房价与经济走势基本一致，房地产调整期一般较长，要持续3~5 年甚至更长；在中国不出现类似于东南亚97年金融危机情况下，地产行业此轮将是为期2~3 年的中期调整；回顾全球通胀期房价走势，名义房价跌幅有限，显示其抗通胀一面，另外国际经验表明货币供应量不大幅紧缩也不会导致房地产价格出现较大调整。
一方面要支付高昂的土地费用，另一方面信贷紧缩和销售不畅，房地产开发商又一次面临着较大的资金压力。此次开发商难以通过预售款弥补资金缺口，投资放缓将是必然；由于2006及2007年良好的销售增厚了开发商自有资金实力，一直紧缩的银行信贷也制约了大多数开发商盲目扩张，总体而言开发商资金压力没有想象中的紧张，此次调整将是成交量的萎缩而非价格的大幅度下降，所以调整周期较长，预计2009年上半年行业见底。
由于房价涨幅与可支配收入涨幅基本一致，全国平均房价泡沫不大，房价收入比处于7~9倍亚洲国家经济上升期合理指标水平，因而此轮调整幅度有限，预计有5%~10%的跌幅；十大主要城市房价存在20%~50%的泡沫，未来将向下调整，合理价格需回落至06 年水平；如果经济增速不出现明显下降，则房价短期大幅度调整概率不大，而是随着可支配收入和租金的上涨来消化高房价。中国地产经过十年快速发展，累计供应量已经满足了收入较高的那部分群体，有效需求充分释放，而未来面临着有效需求不足的问题，保障性住房将有较大发展空间，而商品房市场难以保持高增长。
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