是否放开二套房贷成新政细则争议焦点

　　10月28日，中国银监会向各商业银行下发《关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》（下称紧急通知）。本已陆续酝酿出台的各行房贷细则再次延迟，截至30日，仅有农业银行、光大银行正式公布细则，其他主要商业银行均表示仍在研究之中。

　　对于何时会出台房贷细则这一问题，交通银行副行长钱文挥昨日在接受记者采访时坦言，“商业银行面临的压力比较大。”钱文挥透露，目前交行正在对相关问题继续进行深化研究并和监管部门积极沟通，预计近期将会出台。

　　房贷新政的出台使得商业银行不得不在三个方面做好平衡：首先是业务发展的考虑，作为一个竞争相对较为充分的市场，各家商业银行发展按揭贷款的难度较大，因此将会积极应对此次新政的实施；其次，在风险控制方面的平衡。根据央行规定，对于首次购买普通型自住房的客户，除贷款利率下浮低至基准利率的0.7倍以外，首付比例最低可降至两成。“从银行风险控制的角度来看，首付比例应该视还款人的能力而定，这对银行的风险控制能力提出挑战。”钱文挥表示。第三，效益提升的考虑。在央行接连降息之后，目前打折后的房贷利率已经呈倒挂状态，而房贷新政的实施有可能使银行的风险提高。“利率下降，而风险在提高，这将对银行的管理能力、风险控制能力提出全方位的挑战。”

　　对于改善型住房的优惠问题，钱文挥透露，交行不会对所有首次购买改善型住房的客户都进行优惠，而是要把改善型住房同自住、首次等其他几个概念结合在一起考虑，分为几个不同的层次。

　　银监会紧急通知中关键的一点，是“各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行此前颁布的‘二套房贷政策’。”

　　“是否放开二套房贷”是10月23日央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度（下称房贷新政）后的争议焦点之一。有关监管部门担心房地产市场可能下滑，因而要求对非自住型住房的信贷严格控制；而商业银行则认为，二套房贷属于资产质量相对优良的业务，同时也是出于同业竞争的压力而对此业务很热衷。本次房贷新政，正是在“改善型自住房”的问题上给了商业银行风险自控的空间。

　　“因相关监管机构的出发点不同，因此在对政策的具体执行上存在分歧。”一资深商业银行研究人士这样说。他认为，商业银行目前要做的是尽可能多地与监管部门沟通，准确把握监管意图。

　　截至发稿时，已经公布房贷细则的商业银行仅有农业银行和光大银行，两家银行的细则比2007年的“二套房贷政策”均有不同程度的优惠。其中农业银行对改善型普通自住房贷款人以及符合条件的存量客户，都执行0.7倍的优惠利率。光大银行则对“二套房贷”执行20%首付、0.82倍的优惠利率。（邹靓 唐真龙）

光大银行房贷细则要点

　　1. 对于新政出台前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，借款人可于12月15日前提交书面利率调整申请，是否享受优惠利率，视不同情况而定。对此前执行基准利率或下浮利率（基准利率优惠15%）的贷款，若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，会将执行利率调整为基准利率的0.82倍（即优惠18%）。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。

　　2. 如果客户购买的是第一套自住房，符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，那么，首付比例为20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%。如果买的是二套房（指的是此前在银行有1笔未结清房贷，以下类推），如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。（邹靓）